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银行加速布局住房租赁市场 资产证券化解决低回报率难题

来源:网络 责任编辑:小红

  中国证券网讯(见习记者 魏倩 刘飞)政策推动下的万亿住房租赁市场,引来产业资本和金融机构多方竞逐。

  记者18日获悉,中国建设银行北京市分行与北京市保障房中心、金融街(行情000402,诊股)控股等房地产企事业单位联合推出千套房源,并提供融资、结算、理财等70余项金融产品,为住房租赁市场各方参与者提供全周期增信服务。

  今年以来,已有银行、地产公司和支付巨头等先后介入住房租赁市场。但来自银行的专业人士告诉记者,目前住房租赁市场存在周期长而租金回报率低的问题,不过随着配套政策完善,金融支持手段的成熟,该领域将逐步释放潜在价值。

  金融机构挺进住房租赁

  住房租赁市场站上风口后,建行银行、中国银行(行情601988,诊股)、工商银行(行情601398,诊股)等大行正在长租领域加速布局。

  建行更是先声夺人,在场景建设和资金层面不断加码住房租赁市场。上证报记者从建设银行获悉,近两月以来,该行先后在佛山、深圳、武汉等地联合房地产企业猛推住房租赁房源,并提供住房租赁贷款等金融产品服务。

  同时,建行还在资金端发力,以盘活存量资产优化经营模式。本月初,建行落地一单200亿元规模的住房租赁资产证券化项目。这不仅是银行间首单住房租赁资产支持票据(ABN),也是国内注册或备案规模最大的长租公寓资产证券化产品。

  除了大行外,股份制银行也有动作。中信银行(行情601998,诊股)在10月30日宣布,未来三年为碧桂园集团在长租住宅领域提供300亿元的保障性基金,同时提供综合化金融服务。平安银行(行情000001,诊股)目前正在开展住房租赁金融服务体系的研发和构建。

  支付巨头也高调布局住房租赁市场。今年十一长假后,支付宝就上线租房平台。几乎同时,中国银联也与多地政府部门合作共同推动住房租赁市场建设。住房租赁市场的金融服务成为诱人的“奶酪”。

  上述机构竞相介入住房租赁市场的背后,是国家正在推动建立的“租购并举”住房制度。在相关业内人士看来,不仅意味着房地产市场迎来大变局,也将催生出一个万亿规模的住房租赁市场。

  来自上海易居研究院智库中心的数据显示,预计2027年全国城镇将形成54亿平方米的有效租赁需求。与此同时,将形成66亿平方米的可租赁房源。由此预计,租金收益或可达到3.86万亿元。

  低回报率与长周期难题待解

  然而,理想丰满、现实骨感。金融机构虽然纷至沓来,但收益问题却远没有那么理想。如何解决资金投入时间长、租赁回报率低的问题?

  有股份制银行金融事业部人士向记者坦承,他们对进入长租领域持谨慎态度。“与直接为开发商提供贷款相比,投入一个周期10年以上的项目,租金回报率还是太低了,显然不如直接放贷,一般两年就本息都回来了。”

  另一位大行人士担心进军住房租赁市场可能赚不了钱,理由是这类项目利润薄、风险大,同时牵扯精力太多。比如,风险点在于一些租客往往都是年轻人群,租房的稳定性会受到影响。传统银行在这方面缺乏定价经验和大数据支持,风控方面有难度。

  一名资管公司人士认为,从现有市场状况来说,确实存在银行担心的问题,核心其实就是资产回报率太差。但他也确信,国家大力推进的住房租赁市场就是为了解决这些问题,比如首先就降低土地成本。

  今年夏天,上海公开出让两宗分别位于浦东张江和嘉定新城的租赁用地,楼面价不到6000元一平,远低于一般住宅地价。“这些地块成本大幅下降,位置又不错,租金回报率应该不会低。”该人士解释,开发商如果想回笼资金,可以以未来10至15年的租金收入为基础资产,通过资产证券化的方式折现,以此再运作新项目。

  也就是说,资产证券化或是上述问题的化解之道。据了解,除上述住房租赁资产支持票据外,今年以来已有四个住房租赁相关资产证券化产品获得发行,包括魔方公寓信托受益权支持专项计划、新派公寓权益型房托资产支持专项计划等。前者为国内首单公寓行业ABS,后者是国内首单长租公寓资产类REITs。“类REITs产品才是资产证券化的核心逻辑,会越发越多,这是个大方向。”该人士表示。

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